Assurances des copropriétaires-bailleurs

Je suis copropriétaire bailleur : dois-je souscrire une assurance personnelle copropriétaire bailleur ?

La question :
Je suis copropriétaire bailleur. Après confirmation par le syndic, la résidence dans laquelle je suis bailleur bénéficie bien d'un contrat d'assurance Multirisque Immeuble Copropriété, le syndic me dit que la Multi Immeuble couvre avec certitude les risques des parties communes, mais aussi ma partie privative « normalement » puisque « normalement » dans les risques sont étendus aux risques du copropriétaire. Il faut avouer que le « normalement » est assez flou et ne répond pas à mes interrogations pour les parties privatives que je loue, et ne répond pas à mes questions surtout en cas de mise en jeu de ma responsabilité en tant que bailleur.

Par exemple, pour l’appartement que je loue, je crois que je n'ai pas besoin de me couvrir une seconde fois par une assurance privée type propriétaire-bien donné en location ; ou est ce que, au contraire, l’assurance de l’immeuble ne me garanti pas individuellement pour mes responsabilités en tant que bailleur et ne me garanti pas non plus pour les biens individuels mobiliers d’embellissements et d’aménagements et immobiliers ?

L’assurance de l’immeuble a déjà prouvé son efficacité lors de sinistres selon mon syndic et couvre selon lui, même les dégâts privatifs entre les vacances de location. Elle ne coûte rien puisqu’elle est directement intégrée dans l’assurance immeuble alors pourquoi payer une assurance pour la même couverture de risque ? Ma question est la suivante : y a-t'il des copropriétaires ayant déjà opté pour ce type d'assurance et peut-on éviter de se ré-assurer pour les mêmes risques ?

Notre réponse : Il est évident que ça ne sert à rien de s’assurer deux fois pour les mêmes risques
La réponse la plus simple à vos questions est celle-ci :
Certains assureurs Multirisque immeuble vous assurent en tant que bailleur pour les biens individuels mobiliers et immobiliers et votre RC bailleur (extrêmement rares) et d’autres pas du tout. D’autres assureurs vous garantissent en partie pour vos biens mobiliers et immobiliers et pas votre responsabilité individuelle en tant que bailleur, ou ils accepteront de vous garantir en tant que non occupant, mais pas en tant que bailleur….. il faut décortiquer chaque contrats car pas un seul est identique à une version précédente ou un assureur précédent, et une fois décortiqué, les problèmes que vous pourrez rencontrer pourront être sujet à appréciation de la part de l’assureur, certains cas seront assurés, d’autres non suivant le type de sinistre, le montant des garanties, les franchises , et surtout les recours possibles… il y a autant de cas d’exclusion ou de garantie que de type de contrat.

Ce qu’il faut savoir, c’est qu’une multirisque immeuble est surtout faite pour garantir la copropriété donc les parties communes, et les extensions au propriétaire non occupant et souvent bailleur sont une extension de garantie individuelle dans un contrat collectif… c’est très difficile de tout faire rentrer dedans… les franchises sont adaptées aux contrats collectifs, les garanties aussi, et ce sera difficile de trouver du sur mesure pour les biens individuels en collectif…

D’abord, il faut obtenir les conditions générales du contrat de l'immeuble, puis vérifier qui est assuré dans les définitions.
Ensuite, vérifier avec votre syndic votre qualité d’assuré en tant que copropriétaire bailleur ou occupant seulement, vérifier l'existence de la garantie couvrant les risques "propriétaire bailleur non occupant", au besoin en consultant un assureur avec le texte de la clause, puis vérifier si ça ne couvre que les dommages, ou les dommages et votre responsabilité. En somme, si les risques à assurer sont couverts, il n'y a pas lieu de prendre une assurance à titre personnel.
Vérifiez principalement que votre responsabilité en tant que copropriétaire bailleur est garantie, en soumettant par écrit à l’assureur ce type de cas « le chauffe eaux qui tombe sur le locataire » , « l’enfant du locataire qui s’électrocute dans les fils électriques du tableau qui date de plus de dix ans», « un incendie avec des conséquences corporelles suite à un défaut d’entretien ou mise aux normes des canalisations de gaz à la charge du copropriétaire » ; « la cuisine intégrée subi un dégât des eaux suite à une rupture de la canalisation de chauffage sur le joint du radiateur dans mon appartement qui est vide de locataires »…. Les exemples ne manquent pas…

Faut-il souscrire donc systématiquement une assurance Copropriétaire Bailleur ?
C’est en fait une question de bon sens, qui engage une autre question. Êtes-vous en mesure de vérifier tous les ans quelles sont les conditions d’assurance de la copropriété ? Êtes-vous capable de supporter à votre charge les conséquences de votre responsabilité en tant que bailleur et en cas de défaillance de l’assurance copropriété ou de son refus de garantie ? Posez-vous la même question pour les biens individuels mobiliers et immobiliers par destination (embellissements aménagements) ?

Qu’en est-il vraiment ?
La plupart des copropriétaires-bailleurs se considèrent suffisamment couverts par :
Les contrats d’assurance de leur immeuble
l’assurance de leur locataire

L’assurance de l’immeuble couvre effectivement les parties immobilières communes et privatives pour les dommages qui leurs sont causés dans la limite des garanties et des montants souscrits... qu’en est il de la qualité d’assuré s’il est bailleur ou non ? Qu’en est-il de sa responsabilité individuelle de bailleur ? Qu’en est il des biens mobilier et immobiliers par destination laissé à l’usage du locataire ? et si les locaux sont inoccupés ?
Quant à l’assurance du locataire ne couvre que sa responsabilité locative et son mobilier personnel...

En dommages directs
La garantie soit du locataire, soit de l’immeuble peut jouer mais la couverture est souvent insuffisante ou il y a une franchise ou il y a litige sur l’appréciation des garanties:
Exemples
fuite sur descente des eaux usées de l’immeuble atteignant votre bien montant des dégâts : 5000 euros franchise 10% soit 500 euros non couverte,
un incendie rend inutilisable le bien loué, l’assurance de locataire est insuffisante et l’immeuble ne couvre pas la perte de loyers du copropriétaire…
suite à vol ou tentative de vol, la porte palière du bien loué est fortement endommagée, il faut la remplacer, aux frais du copropriétaire lequel doit à son locataire le clos et le couvert, litige avec le syndic , car la porte palière est un bien individuel…
dégât des eaux, le syndic se refuse à faire une déclaration estimant que l’origine n’entre pas dans le cadre de la copropriété...
un sinistre dégâts des eaux infiltration par toiture, ou infiltration par un mur mitoyen traîne en longueur, les experts des immeubles et du locataire n’arrivent pas à s’entendre sur l’origine du sinistre... Votre garantie copropriétaire Bailleur interviendra : l’assureur ouvrira un dossier, mandatera son expert, règlera les dommages et procèdera ensuite aux recours de droit qu’il convient, le tout sans heurt, dans les délais les plus courts et au profit du bailleur et du locataire...
La garantie n’est pas acquise, ni du côté de l’immeuble, ni du côté du locataire :
Exemples :
éclatement d’une canalisation par gel, pendant la vacance des locaux…
le chauffe eau tombe sur ...
acte de vandalisme ...
événement climatique, inondation ou catastrophe naturelle... Dans ce cas, évidemment, la garantie du Copropriétaire bailleur jouera pleinement son rôle d’assurance complémentaire.
En responsabilité civile du copropriétaire :
La responsabilité civile du bailleur peut aussi être entraînée de facto pour des faits qui lui sont imputables : défaut d’entretien ou de non conformité du bien loué :
Exemples :
incendie dû à la vétusté des équipements électriques du bien loué…
dommages corporels et blessures aux victimes à la suite de l’explosion d’un chauffe-eau défectueux…
quelqu’un s’électrocute avec une installation électrique trop vétuste et non conforme…
dommages aux mobiliers et aux objets de valeur du locataire…
vice de construction reconnu : installation d’une salle de bains ou d’un wc non conformes…
Et pour tous les sinistres où la présomption de responsabilité du locataire ne pourra être retenue et qui resteront donc à la charge du copropriétaire-bailleur, seul responsable…
Et encore :
En cas de litige avec le locataire : pour tous les recours et pour tous les frais de procédure à prendre en charge…
Il est donc important et nécessaire : de vérifier au plus près et en détail les garanties acquises ou non dans les contrats d’assurance Immeuble et des locataires, et ce périodiquement… car les changements sont fréquents...
C’est pourquoi nous vous conseillons, de souscrire un contrat personnel Copropriétaire Bailleur, spécifique et adapté qui couvre en général les risques non couverts par ailleurs et les insuffisances souvent constatées.
C’est le prix de votre tranquillité.
Il comprend toutes les garanties indispensables : incendie, dégâts des eaux, explosion, attentats, vol et tentative de vol, tempête, bris des glaces, catastrophes naturelles, défense-recours et protection Juridique.
Le coût de ce contrat n’est que de quelques dizaines d’euros par an ttc, donc tout à fait abordable et de plus le montant de la cotisation est déductible à 100% du montant des revenus fonciers…
Alors pourquoi s’en priver !
Bon à savoir : A l’assurance Copropriétaire Bailleur , certains assureurs peuvent adjoindre les garanties « loyers impayés » et de « vacance locative » entre deux locataires
A noter : Pour les Baux Commerciaux, les risques en copropriété sont qualifiés de la même façon que pour un bail avec un bail simple avec un particulier.

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