Questions fréquentes

Le bailleur qui refuse la restitution du dépôt et qui demande à être indemnisé des dégradations commises par le locataire n'a pas à produire des factures de travaux acquittées par lui (1).

Cet arrêt est important car il prend position sur une question qui jusque là n'était pas clairement tranchée par la jurisprudence. Elle concerne la rétention du dépôt de garantie par le bailleur au motif des dégradations commises par le locataire et constatées dans l'état des lieux. Faut-il, pour justifier du refus de restitution du dépôt de garantie, qu'il produise les justificatifs de dépense de remise en état des locaux dégradés ? C'était la position des juges dans l'arrêt cassé, position partagée par d'autres décision antérieures qui ont estimé que la seule production de devis de travaux est insuffisante pour conserver le dépôt de garantie; le bailleur doit faire état de factures acquittées par lui (2). Interrogés sur cette difficulté, les services ministériels concernés avaient au contraire répondu que le bailleur "n'est pas tenu de justifier qu'il a réalisé au moment de sa demande d'indemnisation les travaux que le locataire aurait dû effectuer" (3).

Et c'est en ce sens qu'un récent arrêt de la Cour d'appel de Toulouse s'est prononcé, observant sur le terrain de l'article 1732 du Code civil, que le préjudice du bailleur est avéré dès l'instant seulement qu'il lui en aurait coûté, pour remettre les lieux dans l'état dans lequel ils auraient dus être rendus (4). Dans la première espèce, la Cour de cassation confirme cette position au visa de l'article 1730 du Code civil qui oblige le locataire à restituer les lieux dans leur état initial et donc en principe à effectuer lui-même les réparations de remise en état. A défaut, le bailleur doit pouvoir être indemnisé sans que le texte ne subordonne cette indemnisation à l'exécution de travaux de sa part.

Cette jurisprudence doit être approuvée car le bailleur est libre d'utiliser l'indemnisation perçue comme il l'entend. Aucun texte ne l'oblige à réemployer l'indemnité pour effectuer les réparations locatives. L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 exige pour sa part seulement que les sommes restant dues au bailleur "soient dûment justifiées". La fourniture d'un devis de travaux pour chiffrer la créance paraît donc suffisante étant précisé que le locataire conserve la possibilité de contester le montant d'un devis qui aurait été surestimé par complaisance.

Références juridiques

1) Cass. Civ. 3ème, 3/04/2001, Liégeon c/ Tournier

(2) CA Versailles, 1ère chambre, 14/11/1997 ; CA Besançon, 6/01/1999

(3) Réponse à question écrite n° 38965 Assemblée nationale, JOAN, 9/09/1991, p. 3630

(4) CA Toulouse, 2ème chambre, 6/01/2000